Жилая недвижимость подешевела до докризисного уровня

Первый зампред Игорь Шувалов, на этой неделе на совещании в правительстве сообщил, что настало оптимальное время для приобретения жилой недвижимости, поскольку в условиях дополнительной девальвации стоимость жилья в рублевом эквиваленте остается той же, что и ранее.

Дело в том, что к концу августа рублевые цены на жилье практически вернулись на уровень годичной давности - после 20%-ного роста, который наблюдался сначала осени до конца прошлого года, когда напуганные резким обесценением рублевых сбережений граждане кинулись скупать все, включая недвижимость.

К примеру, согласно данным портала irn.ru, к 31 августа средняя цена квадратного метра жилья в столице составила 187 тысяч рублей. Годом ранее он стоил почти 180 тысяч рублей (сотрудники портала рассчитывают средний уровень цен предложения московского жилья без учета элитных и нетиповых квартир и корректируют их с учетом цен реальных сделок). А долларовая цена квадратного метра за год уменьшилась с 4935 до 2810 долларов, поскольку доллар за этот период подорожал на 78%.

Особо спешить с приобретением жилой недвижимости аналитики рынка не советуют - причин для роста цен просто нет. По их мнению, ждать роста спроса, а значит, и взлета рублевых цен даже в случае девальвации рубля, как это было в декабре прошлого года, теперь не стоит.

Августовское падение курса рубля более чем на 10% не помогло недвижимости подорожать. Долларовые цены на типовые квартиры на вторичном рынке в Московском регионе за этот месяц упали на 13%, а рублевые - на 1%, подсчитал аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов.

Олег Репченко, руководитель аналитического центра irn.ru пишет: «В отличие от декабря 2014 года особой реакции стоимости квадратного метра на рост курса доллара на этот раз нет. В рублевом выражении цены на жилье в столице продолжают балансировать в диапазоне 180 −200 тысяч рублей за квадратный метр, а величина скидок и торга только увеличивается».

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум групп» поясняет: «Повторение сценария конца прошлого года на сегодняшний день вряд ли возможно. Основной запас денег население уже потратило, доходы снижаются, а расходы на жизнь увеличиваются. В такой ситуации улучшение жилищных условий или приобретение жилья отходит на второй план».

Состояние экономики и платежеспособного спроса в целом не оставляет ценам шансов на рост, указывают эксперты irn.ru.

По мнению Дмитрия Таганова, руководителя аналитического центра «Инком», а также Андрея Бекетова, в ближайшее время рублевые цены на недвижимость будут оставаться примерно на текущих уровнях, а долларовые - определяться ситуацией на валютном рынке. Таганов не исключает отдельных всплесков и спроса на недвижимость, и рублевых цен - пока не завершился кризис.

Если рубль будет и дальше падать в цене, то, скорее всего, рублевые цены отделаются «легким испугом» - скидками и торгом на уровне 5−15%, если курс опустится до 50 рублей за доллар, то коррекция цен может быть более значительной. А наиболее вероятный сценарий до конца текущего года видится им в приближении заявленных цен (которые пока формально остаются на докризисном уровне) к реальным с учетом скидок и торга, то есть ниже в среднем на 10−15%, чем на сегодняшний день.

При ослаблении рубля жилье в долларах, безусловно, будет дешеветь, единодушны эксперты.

Для частных лиц готовая недвижимость была хорошим спекулятивным инструмент, но лишь до середины 2008 года. С тех пор рублевым ценам на квартиры ни разу не удавалось покрыть инфляцию, напоминает Таганов, подчеркивая, что за последние 12 месяцев с поправкой на инфляцию цены просели на 15−20%, а вложения во вторичную недвижимость приносили реальный доход лишь при условии удачной сдачи ее в аренду. Так что теперь недвижимость является самым консервативным механизмом сбережений, заключает эксперт.

Тем не менее, отдельные объекты жилой недвижимости сохраняют инвестиционный потенциал. По словам Екатерины Поповой-Щелкан, начальника отдела аналитики по фондам недвижимости управляющей компании «Промсвязь»: «На сегодняшний день получить инвестиционный доход реально лишь на рынке строящегося жилья, причем величина этого дохода постепенно снижается: если в прошлом цена квартиры за период строительства дома поднималась до 50%, то на данный момент рост не превысит 20−25%. Привлекательными для инвестиций объектами считаются недорогие новостройки с хорошей транспортной доступностью в ближнем Подмосковье и новой Москве, удаленные не более чем на семь километров от МКАДа, а также в черте города вблизи МКАД, инструктирует Попова-Щелкан.

Рост цены на квартиры от начала строительства до сдачи дома - не более 20−30%, соглашается Литинецкая, причем этот период длится не менее года для панельных домов и двух лет — для монолитных. Но вкладываться в новостройки на начальном этапе строительства сегодня довольно рискованно, если только у девелопера нет сильного финансового партнера, предупреждает она.

Такой уровень доходности делает абсолютно бессмысленным инвестиционную покупку новостройки с привлечением заемных средств даже на условиях кредитования с государственной поддержкой, признают эксперты.